相続した不動産を売却する際、相続人の中に海外在住者がいるケースは珍しくありません。
近年は海外赴任や海外移住により、相続人が日本国外に居住している事例が増えています。
今回は、相続人が海外在住の場合の不動産売却手順と、売買代金の一部について買主側で税金を納付するケースについて解説します。
海外在住の相続人がいても売却は可能
結論から申し上げますと、相続人が海外在住であっても不動産売却は可能です。
ただし、日本国内に居住している場合と比べて、必要書類や手続きが増えるため、通常より時間がかかる傾向があります。
① 相続登記を行う
まずは相続登記が必要です。
必要書類の例
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍
- 相続人全員の戸籍
- 遺産分割協議書
- 固定資産評価証明書
海外在住の相続人は日本の住民票を取得できないため、代わりに以下の書類を使用します。
- 在留証明書
- サイン証明書（署名証明書）
これらは現地の日本領事館や大使館で取得できます。
② 遺産分割協議書への署名
相続人全員で遺産分割協議を行います。
海外在住者は日本の実印登録がない場合が多いため、
- サイン証明書
- 在留証明書
を添付して手続きを進めます。
書類の郵送に時間がかかるため、早めの準備が重要です。
③ 不動産売却契約を締結
相続登記完了後に売却活動を行います。
海外在住者本人が来日できない場合は、
- 日本国内の親族
- 司法書士
- 弁護士
などに委任状を作成し、代理人として契約することも可能です。
買主が一部納税するケースとは？
海外在住者が日本の不動産を売却する場合、税務上の特別な取扱いがあります。
売主が「非居住者」に該当する場合、買主は売買代金の一部について源泉徴収義務を負う場合があります。
対象となるケース
個人の非居住者から日本国内の不動産を購入する場合
一定の条件に該当すると、買主は売買代金の10.21％を源泉徴収し、税務署へ納付しなければなりません。
例
売買代金 3,000万円
源泉徴収額
3,000万円 × 10.21％
＝306万3,000円
買主は
- 売主へ2,693万7,000円支払う
- 306万3,000円を税務署へ納付する
という流れになります。
注意点
ただし、個人が自己居住用として購入し、購入代金が1億円以下の場合などは例外規定があります。
そのため、
- 売主が非居住者か
- 買主が個人か法人か
- 自己居住用か投資用か
- 売買価格はいくらか
によって取扱いが異なります。
契約前に税理士や司法書士へ確認することをおすすめします。
まとめ
海外在住の相続人がいる場合でも不動産売却は可能ですが、
- 在留証明書
- サイン証明書
- 相続登記
- 委任状の準備
など、通常より手続きが増えます。
また、売主が海外在住の非居住者である場合は、買主側に源泉徴収義務が発生する可能性があるため、契約前の確認が重要です。
相続人が海外在住で不動産売却をご検討の方は、相続登記から売却、税務面までまとめて相談できる不動産会社へ早めにご相談されることをおすすめします。
