不動産の売却相談を受けていると、
「この家はいくらくらいで売れますか？」
という質問をよくいただきます。
ところが、不動産にはスーパーの商品ような「決まった定価」がありません。
同じ不動産を見ても、
売る側には売る側の価格があり、買う側には買う側の価格があります。
今回は、不動産売買を「売主SIDE」と「買主SIDE」の2つの視点から考えてみます。
【売主SIDE】できるだけ高く売りたい
売主様からすると、
「長年住んできた家だから価値がある」
「購入したときは3,000万円以上した」
「リフォームにもお金をかけた」
「近所の家が○○万円で売りに出ている」
と考えるのは当然です。
例えば、
売主様の希望価格が3,000万円
だったとします。
売主様にとっては、これまで支払ってきた購入代金やリフォーム費用、思い入れなども含め、
「3,000万円くらいの価値はあるだろう」
と考えます。
これは決して間違いではありません。
【買主SIDE】その価格なら本当に買うのか？
一方、買主はまったく違う角度から不動産を見ています。
例えば、
- 周辺ではいくらで取引されているのか
- 建物はあと何年使えるのか
- リフォームはいくら必要なのか
- 解体費用はいくらかかるのか
- 再建築できるのか
- 道路や境界に問題はないか
- 購入後に売却できるのか
などを考えます。
その結果、
「この物件なら2,300万円までなら買いたい」
という判断になるかもしれません。
これも間違いではありません。
では、3,000万円と2,300万円、どちらが正しい？
答えは、
どちらも、その立場から見れば正しい
です。
売主様には「3,000万円で売りたい理由」があります。
買主には「2,300万円までしか出せない理由」があります。
では、不動産の価格は最終的に誰が決めるのでしょうか。
実は、
売主でも、不動産会社でもありません。
最終的には、
「実際にその金額で買う人がいるか」
で決まります。
査定価格＝売れる価格ではありません
ここは非常に重要です。
不動産会社から、
「3,500万円で売れます」
「うちなら3,800万円で売ります」
と言われても、その金額で買主が現れなければ売買は成立しません。
例えば、
A社 3,000万円
B社 3,300万円
C社 3,800万円
という査定が出た場合、
一番高いC社が一番正しいとは限りません。
査定価格は、あくまで不動産会社が考えた「予想価格」です。
本当の価格が分かるのは、
実際に買主から購入申込みが入ったとき
です。
「売出価格」と「成約価格」は違います
インターネットで不動産を調べると、
「近所の家が4,000万円で出ている」
ということがあります。
しかし、その4,000万円は、
4,000万円で売れた価格ではありません。
あくまで、
売主が4,000万円で売りたいと考えている価格
です。
半年間売れず、最終的に3,300万円で売却されることもあります。
不動産価格を考える場合は、
「いくらで売りに出ているか」
だけではなく、
実際にいくらで売買されたのか
を見ることが重要です。
不動産買取の場合はさらに見方が変わります
不動産会社が直接購入する「不動産買取」の場合、一般の買主とは考え方が少し違います。
買取会社は購入後に、
- リフォーム
- 解体
- 測量
- 登記
- 残置物撤去
- 境界問題の解決
- 再販売
などを行う場合があります。
当然、それらの費用やリスクを考えて買取価格を算出します。
そのため、
仲介で一般のお客様へ売却する価格と、不動産会社の買取価格が違うのは当然
なのです。
例えば3,000万円で売れる家でも…
一般のお客様へ3,000万円で売却できる物件だったとしても、
不動産会社が3,000万円で買い取ることは通常できません。
購入後に、
リフォーム費用 300万円
登記・測量・諸経費 100万円
販売経費 100万円
などが必要になれば、それだけでも500万円かかります。
さらに、売却できないリスクや価格下落のリスクもあります。
そのため、買取価格が例えば2,200万円～2,400万円になることがあります。
「3,000万円で売れるのに、なぜ2,300万円なの？」
と思われるかもしれませんが、
これは、
売れる価格と買い取れる価格が違う
からです。
では、仲介と買取はどちらが正しい？
これも、
どちらが正しいというものではありません。
できるだけ高く売りたいのであれば、
仲介
が向いている場合があります。
一方、
- 早く売りたい
- 荷物をそのままにしたい
- 建物が古い
- 再建築不可
- 境界が分からない
- 相続した空き家
- 遠方に住んでいる
- 他社で断られた
といった不動産では、
不動産買取
の方が向いている場合があります。
不動産価格に「絶対的な正解」はありません
売主様から見れば、
できるだけ高く売れる価格が正解。
買主から見れば、
その不動産に出せる金額が正解。
そして、
その2つが一致したところが、
「実際の売買価格」
になります。
不動産会社の査定価格が不動産の価格を決めるわけではありません。
最終的に価格を決めるのは、
その金額で「売りたい人」と「買いたい人」が存在するかどうか
なのです。
不動産の査定価格を見るときは、単純に一番高い金額だけを見るのではなく、
「なぜその価格になるのか」
まで確認してみることをおすすめします。
不動産の売却・買取でお悩みの方へ
古い空き家、再建築不可物件、相続した実家、残置物が残った物件など、
一般的には売却しにくいと思われる不動産でも、売却方法は一つではありません。
「仲介で売った方がいいのか」
「買取の方がいいのか」
「そもそもいくらくらいなのか」
物件の状況に合わせて考えることが大切です。
まずは不動産の現在の価値を知り、そのうえでご自身に合った売却方法を検討してみてください。