大阪店営業の福田です。
「ネットの簡易査定（机上査定）では高かったのに、実際に見てもらったら下がってしまった…」
不動産売却を考えると、多くの方がこの金額のギャップに直面します。
実はこれ、不動産屋が価格を操作しているのではなく、「データだけでは絶対にわからない明確な理由」があるのです。
今回は、売主支援のプロである私たちが、金額が変わる本当の理由を分かりやすく解説します。
履歴書だけで選ぶ「机上」 vs 面談までして選ぶ「訪問」
2つの査定方法の根本的な違いは、情報の「深さ」にあります。
- 机上（きじょう）査定：面積、築年数、周辺の過去データなどから、AIやシステムが機械的に算出するもの（＝履歴書だけの評価）。
- 訪問（ほうもん）査定：プロが実際に現地へ行き、データに載らない個別要素を確認して算出するもの（＝面談までした評価）。
だからこそ、実際に現地を見ると金額にズレが生まれます。
プロは現地でどこを見ている？金額を左右する4つのポイント
私たちが訪問査定の際、特に価格に反映させているのは以下の4点などです。
① 日当たり・眺望の「開放感」
データ上は「南向き」でも、目の前に高い建物があれば日当たりは落ちます。
逆に、目の前が公園などで永久に景色が抜けている場合は、大きなプラス査定になります。
② 室内のコンディション（管理状態）
同じ築年数でも、丁寧に使われていてリフォーム費用が抑えられるお部屋は高く評価できます。
逆に、タバコのヤニやペットの傷、雨漏りの跡などがあれば、マイナス要因になります。
③ 土地の「高低差」や「道路の状況」
土地や一戸建ての場合、道路との高低差があるか、道路の幅が十分か（建て替え時にセットバックが必要か）で、将来の工事費用が変わるため、査定額に大きく影響します。
④ 隣地との境界や周辺環境
お隣との境界線がハッキリしているか、トラブルになりそうな要素（枝のハミ出しなど）がないかを確認します。
など他もたくさんありますが・・・
まとめ：正しい「訪問査定」が、安全で高い売却への第一歩
ネットの机上査定は、あくまで「売り出しを検討するための目安」に過ぎません。
もし訪問査定で価格が下がったとしても、それは「引き渡し後に買主とトラブルにならないための、安全な現実ライン」をプロが提示してくれている証拠でもあります。
当社では、物件の「隠れた価値」を見つけ出し、リスクを先回りして解決する訪問査定を行っています。
当然、実際に訪問査定で価格が上がったり、下がったりもありますが
「まずは我が家の本当の価値を確かめてみたい」という方は、我々はフットワーク軽くお伺いさせて頂きます。
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